Katakaster oder Grundbuch: Warum beides zählt

Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Immobilienkauf Spanien ehrlich erklärt. Dem Podcast für deinen gut vorbereiteten Immobilienerwerb unter der Sonne. Heute sprechen wir über ein Thema, das auf den ersten Blick vielleicht ein bisschen trocken klingt, aber für deinen Immobilienkauf in Spanien absolut entscheidend ist. Den Unterschied zwischen dem Kataster und dem Grundbuch. Viele Käufer meinen, es reiche aus nur das Grundbuch zu prüfen, aber ich sage dir, für deine Sicherheit brauchst du beides. Fangen wir mit dem Grundbuch an, auf Spanisch Registro de la propiedad genannt. Das ist für dich als Käufer das wichtigste Register. Hier siehst du, wer der offizielle Eigentümer der Immobilie ist, welche Belastungen darauf liegen, also z.B. Hypotheken, Wegerechte oder andere Eintragungen. Und ob es irgendwelche Nutzungeinschränkungen gibt. Die Informationen im Grundbuch sind öffentlich und genießen einen sehr hohen Schutz. Das bedeutet, was dort eingetragen ist, gilt im Prinzip als wahr und richtig. Es ist deine Garantie, dass du wirklich vom rechtmäßigen Eigentümer kaufst und die Immobilie frei von bösen Überraschungen, wie z.B. versteckten Schulden ist. Aber dann gibt es noch das Kataster, auf Spanisch Katastro. Das Kataster ist ein Register für verwaltungstechnische und steuerliche Zwecke. Hier geht es um die physikalischen Merkmale der Immobilie, die genaue Lage, die Größe des Grundstücks, die bebaute Fläche des Hauses und die genaue Nutzung. Anhand dieser Daten werden z.B. die Grundsteuer, der sogenannte IBI oder andere kommunale Abgaben berechnet. Das Kataster ist also primär ein Steuerregister und kann dir helfen, die genauen Abmessungen und die offizielle Nutzung zu überprüfen. Der Knackpunkt ist, dass Informationen im Grundbuch und im Kataster voneinander abweichen können. Und genau hier liegt die potenzielle Gefahr. z.B. könnte im Kataster eine größere bebaute Fläche stehen, als im Grundbuch eingetragen ist. Das könnte auf nicht legalisierte Anbauten hindeuten. Oder umgekehrt, im Grundbuch eine ältere Größe, im Kataster die aktuellere, inklusive neuerer Bauten. Es kann auch sein, dass die Grundstücksgrenzen unterschiedlich dargestellt werden. Solche Diskrepanzen können später zu Problemen führen, z.B. wenn du die Immobilie weiterverkaufen oder umbauen möchtest, oder wenn die Gemeinde feststellt, dass nicht alle Bauten legalisiert sind. Stell dir vor, du kaufst ein Haus mit vermeintlich 200 Quadratmetern Wohnfläche laut Kataster, aber im Grundbuch sind nur 150 Quadratmeter eingetragen. Dann fehlen dir 50 Quadratmeter, die möglicherweise schwarz gebaut und nicht legalisiert wurden. Das kann bedeuten, dass du diese später nicht nutzen darfst oder sogar rückbauen musst. Deshalb ist mein ganz klarer Tipp an dich. Lasse immer beides prüfen. Vergleiche die Angaben aus der Nota Simple, das ist der aktuelle Grundbuchauszug mit den Informationen, die du aus dem Kataster erhältst. Dein Anwalt vor Ort wird genau das für dich tun. Er gleicht die Daten ab, prüft auf mögliche Diskrepanzen und klärt, ob diese behoben werden können oder ob sie sogar ein Ausschlusskriterium für den Kauf darstellen sollten. Nur wenn beide Register in wesentlichen Punkten übereinstimmen oder Abweichungen plausibel erklärt und legalisiert sind, kannst du wirklich sicher sein, dass du eine rechtlich saubere Immobilie erwirbst. Ein häufiger Fehler, den du vermeiden solltest, ist, dich nur auf die Angaben des Verkäufers oder des Maklers zu verlassen, ohne diese selbst durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Auch wenn die Absichten noch so gut sind, können hier unbewusst Fehler übersehen oder alte noch nicht bereinigte Diskrepanzen weitergegeben werden. Als Käufer handelst du am sichersten, wenn du dich auf die offizielle Prüfung durch deinen unabhängigen Rechtsbeistand verlässt. Mein Kauftipp dieser Folge. Kaufe in Spanien nie nur nach Gefühl, sondern immer nach gründlicher Prüfung der wichtigsten Dokumente. Und dazu gehören neben dem Grundbuch unbedingt auch die Katasterdaten. Nur so gehst du sicher, dass dein Traumhaus in Spanien nicht nur schön aussieht, sondern auch rechtlich auf solidem Fundament steht. In diesem Sinne, bleib wachsam, informier dich und mache deinen Immobilienkauf in Spanien zu einer sicheren und erfolgreichen Angelegenheit. Bis zum nächsten Mal bei Immobilienkauf Spanien. Ehrlich erklärt.